La vivienda de bajo y medio valor liderará la recuperación económica en Colombia, con efectos positivos en el empleo y en la demanda de insumos, según el estudio Situación Inmobiliaria de 2021, realizado por BBVA Research.
Sin embargo, el valor agregado no se recuperará por completo hasta después de 2023, debido a que las viviendas de bajo y medio valor, cuyos valores van hasta los $123 millones y hasta $460 millones respectivamente, aportan menos al Producto Interno Bruto (PIB).
Las viviendas de interés social (VIS) ganaron participación en la última década, desde un 50% hasta un 70% y seguirán siendo un motor hacia adelante junto con las de medio valor (de 135 a 500 salarios mínimos legales mensuales vigentes), asegura el informe Situación Inmobiliaria.
Para Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, “los subsidios son una pieza fundamental para mantener el dinamismo, junto con la capacidad de generar nuevo suelo urbanizable en las ciudades, factores que complementarían la recuperación”.
Las expectativas que se tienen en el sector son que la demanda potencial por compra y remodelación de vivienda VIS siga aumentando, tanto por el déficit cuantitativo como el cualitativo que aún persiste. En cambio, el mercado de inmuebles usados tiene perspectivas menos positivas por los altos tiempos de comercialización.
El comportamiento de la oferta de edificaciones muestra una tendencia que es positiva para el desempeño futuro del sector: los constructores vienen reduciendo la oferta, favoreciendo la desacumulación progresiva de los inventarios. Esto permitirá que las empresas constructoras mantengan la solidez financiera de sus estructuras productivas, con resultados beneficiosos para su actividad en los próximos años.
Así mismo, el informe revela que los costos se han visto presionados al alza por los aumentos de los precios del hierro y el acero a nivel mundial, pero se han mantenido relativamente estables por los menores incrementos de los costos asociados a la mano de obra y la maquinaria.
Durante 2020, el primer año de la pandemia del COVID-19, se presentaron varios cambios en el mercado de la compra y venta de vivienda. Así, según los datos registrados en 2020, se vendieron 200.000 viviendas, lo que es considerado como un récord histórico y se dio una mayor participación de la vivienda social que representó el 68%. Al contrario, la vivienda No VIS cayó en 2020.
“En general, el perfil de las ventas cambió, favoreciendo las viviendas de bajo y medio valor. Las ventas de viviendas VIS de 2020 crecieron 10,8%, pese a la baja comercialización entre marzo y mayo de 2020. Las viviendas No VIS cayeron 5,9% en 2020, siendo aún mayor la caída en los precios mayores a 500 SMMLV (-13,5%)”, señaló Juana Téllez, economista jefe de BBVA Research.
Según el informe, después de los meses de abril y mayo, los constructores mejoraron su velocidad de comercialización y redujeron los inventarios. De hecho el stock de viviendas terminadas sin vender pasó de 7,2% a 5,8% entre finales de 2019 y febrero de 2021.
Para el caso de la vivienda No VIS, el inventario también se redujo, de 11,1% a 10,1%. “Ahora hay una oferta más concentrada en las etapas de pre-ventas, lo cual es beneficioso para la solidez financiera de los constructores y para las perspectivas del sector. Al contrario, la comercialización de las viviendas usadas se deterioró aún más en la pandemia y su mejoría aún no es evidente”, señaló Téllez.
La pandemia también afectó el comportamiento de las edificaciones diferentes a vivienda. Se redujeron tanto las ventas como la oferta de oficinas, locales comerciales y bodegas, entre otros. En la oferta no residencial actual Bogotá concentra la mayoría de la oferta no residencial (61% de oficinas, 32% de locales y 69% de bodegas), seguido por Medellín.
En términos de financiación, los nuevos créditos de vivienda se redujeron durante 2020 y se concentraron más en las viviendas nuevas. Hoy en día, menos de la mitad de las transacciones de vivienda nueva se financian a través de un crédito hipotecario, concluye el estudio.